Du er her

Ved kjøp av felles bolig fra familie kan underpris medføre krav på vederlag ved samlivsbrudd

Type avgjørelse: 
Dom
Instans: 
Agder lagmannsrett
Dato: 
07.04.2011
Referanse: 
Sak 10-190349ASD-ALAG
Prosessfullmektiger: 
Advokat Ivar Hillestad mot advokat Magne Olsen
Avgjørelse: 

Saken gjelder økonomisk oppgjør etter avsluttet samboerforhold.
Slik saken nå fremstår, er hovedtemaet om B har krav på et forlodds kontantbeløp til seg før netto salgssum for felles bolig fordeles. Sentralt i denne forbindelse er verdien på eiendommen, da den ble kjøpt fra hennes familie i 2004. Samboerforholdet opphørte i slutten av 2007.
Da saken ble behandlet i tingretten, var temaene også et forloddskrav fra A på 385 000 kroner for innskudd i boligen og et forloddskrav vedrørende en båt.
Aust-Agder tingrett avsa 23.09.2010 dom i saken med slik domsslutning:
«1. A ha kr 385 000 forlodds av resterende nettoproveny etter salg av ---veien 31 i Arendal. B skal ha kr 500 000 forlodds av resterende nettoproveny etter salg av ---veien 31 i Arendal. Resterende nettproveny etter salg av ---veien 31 i Arendal skal deles likt mellom A og B.
2. A ha kr 150 000 forlodds ved salget av partenes tidligere felles båt. Resterende etter salget av båten skal deles likt mellom A og B.
3. Saksomkostninger tilkjennes ikke. »
Ved tilkjennelsen av forloddsutbetaling til henne på 500 000 kroner la tingretten til grunn at det ble gitt en gave fra foreldrene til B da eiendommen ble overskjøtet i 2004. Denne gaven er ikke bortfalt ved samboeravtalen som partene inngikk høsten 2007, til tross for at det der står at partene eier boligen med 50 prosent eierandel hver. Verdien av gaven på gavetidspunktet var etter tingrettens oppfatning 500 000 kroner. Tingretten la til grunn at det ikke var krevd noen verdijustering av dette beløpet.
Saksfremstillingen for øvrig fremgår av tingrettens dom.
A har i rett tid anket tingrettens dom til Agder lagmannsrett. Det er anket over forloddsutbetalingen til B på 500 000 kroner. Det er ikke motanket.
Ankeforhandling ble holdt i Arendal 31.03. og 01.04.2011. Forhandlingens gang fremgår av rettsboken.
Saken fremstår noe annerledes opplyst for lagmannsretten enn den gjorde for tingretten, særlig ved at det er ført tre nye sakkyndige vitner om eiendommens verdi på avhendelsestidspunktet. B har, under saksforberedelsen for lagmannsretten, anført vederlag etter alminnelige berikelses- og restitusjonsprinsipper, som nytt grunnlag. A har under ankeforhandlingen akseptert at grunnlaget kan anføres, men innvendt at det i dette tilfellet ikke kan føre frem.
Ankende parts påstandsgrunnlag:
Det ble ikke inngått noen avtale om at B fikk noen gave ved overdragelsen i 2004. Noe slikt ble heller ikke nevnt av noen. Første gang det kom opp var da det oppsto uenighet om oppgjøret etter at samboerforholdet hadde opphørt.
Eiendommen var ikke mer verdt enn 1 050 000 kroner da den ble kjøpt av partene i 2004. Den var nedslitt og trengte sårt til vedlikehold og oppussing. Partene lånte penger til dette og gjennomførte betydelige oppussingsarbeider både av kjøkken og de to badene.
Samboeravtalen fra oktober 2007 anføres ikke som et selvstendig grunnlag for at en eventuell gave i 2004 er bortfalt, men er et vektig bevismoment i favør av at det ikke ble gitt noen gave i 2004.
Presumsjonene for at eiendommen er ervervet med like eierandeler må gjelde.
Berikelsessynspunktet kan ikke føre frem. De forloddsutbetalinger som er godkjent i favør av A, er begrunnet i reelle forhold. De forrykker ikke noen balanse mellom partene, slik B synes å gjøre gjeldende. Det overskytende blir å likedele i henhold til de dokumenter som foreligger. Dessuten er verdien i så fall tilført fra Bs far og ikke fra henne.
Ankende parts påstand:
1. I Aust-Agder tingretts dom i sak 10-028963TVI-AUAG avsagt 23.09.2010, gjøres den endring at domsslutningens pkt1 andre setning om at B skal ha kr 500.000 forlodds utgår.
2. B dømmes til å betale As saksomkostninger for tingretten og lagmannsretten.
Ankemotpartens påstandsgrunnlag:
Det ble inngått muntlig avtale om at B fikk en gave på minst 500 000 kroner da eiendommen ble overskjøtet. Dette tok Bs far og A hverandre i hånden på i et «familiemøte». Eiendommen har i generasjoner vært i familiens eie.
Eiendommen var i god stand ved overtakelsen. Det var bare overflateoppussing som ble foretatt etter at de overtok. Motiveringen for oppussingen var hovedsakelig å få mer tidsmessig innredning hva angår farger og form.
Eiendommen var minst verdt 500 000 kroner mer enn summen på 1 050 000 kroner som ble betalt.
Selv om retten skulle komme til at det ikke er ført tilstrekkelig bevis for inngåelsen av en muntlig avtale, foreligger det rettslig grunnlag for å etablere ulike eierandeler med utgangspunkt i den reelle verdien som ble tilført fra hennes familie.
Eierandelen må verdijusteres.
Alternativt må B tilkjennes et vederlagskrav basert på berikelsessynspunkter. Det vil være urimelig om A til slutt skulle sitte igjen med betydelig mer enn henne i et tilfelle som dette hvor en vesentlig del av eiendommens verdi er tilført fra hennes familie og hvor partene ellers under samlivet i hovedsak har bidratt likt.
Ankemotpartens påstand:
1. Anken forkastes.
2. B tilkjennes saksomkostninger for tingrett og lagmannsrett.

Lagmannsrettens vurdering:
Lagmannsretten ser først på spørsmålet om eiendommens verdi på kjøpstidspunktet i 2004.
Verdifastsettelsen kompliseres ved at man ikke vet nøyaktig hvordan eiendommens beskaffenhet da var. Den opprinnelige delen har gjennomgått en omfattende oppussing etter overtakelsen. I tillegg er huset bygget på i lengderetningen.
Huset ligger i et område med noe begrenset attraktivitet. Tidligere E-18, Modalsveien, går gjennom Torsbudalen. Det ligger boliger langs denne veien som fortsatt er svært trafikkert. Den aktuelle eiendommen ligger ikke direkte til denne veien, men noe tilbaketrukket. Dessuten ligger den noe høyere enn veien som går i dalbunnen. Huset er bygget i 1985. Det hadde da et bruksareal på ca 170-180 kvadratmeter, hvorav ca 150-160 kvadratmeter primærrom. De sakkyndige vitnene opererer med noe ulike arealberegninger. Forholdet mellom bruksareal og primærrom er imidlertid tilnærmet likt. Tomten er på 1910 kvadratmeter og er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. Eiendommen ble omsatt på det åpne marked i 2009 for 2 860 000 kroner. Den var da påbygget til 285 kvadratmeter bruksareal, hvorav 232 kvadratmeter primærrom. Oppussingen av den gamle delen var da også gjennomført. Det blir derfor vanskelig å trekke sikre slutninger fra salget i 2009, både på grunn av den generelle prisutviklingen for boliger og det forhold at boligen har undergått forandringer.
De sakkyndige vitnenes verdianslag varierer svært mye. De tar dels utgangspunkt i omsatte eiendommer i nærområdet i det aktuelle tidsrom, dels utgangspunkt i antatt sammenlignbare omsetninger i Agder utenom Kristiansand og dels utgangspunkt i antatt sammenlignbare eiendommer i Arendal.
Lagmannsretten er, under ikke ubetydelig tvil, kommet til at eiendommens verdi ved salget i 2004 var på 1 450 000 kroner. Alle de sakkyndige verdivurderingene legger til grunn at den var verdt mer enn 1 050 000 kroner, men som nevnt med store sprik.
Eiendomsmeglerassistent Bentsen har som del av sitt underlag vist til prisrapporter fra Eiendomsverdi for sammenlignbare eiendommer for det aktuelle området. Dette estimatet antyder en verdi på 1 460 000 kroner. Takstmann Nilsen, som har anslått verdien til 1 860 000 kroner, den høyeste av de foreliggende verdianslagene, bygger på sine erfaringer fra denne perioden, men uten å konkretisere nærmere hvilke omsetninger dette gjelder. Han opplyste at det var usikkerhet knyttet til en slik verdivurdering og at låneverdien på 1 630 000 kroner representerte den nedre verdi, slik han vurderte det. Takstmann Duus har vurdert verdien til 1 150 000 kroner, basert på at antall nærmere angitte eiendommer fra området. Dette er den laveste verdivurderingen. Det utvalget av sammenlignbare eiendommer som han har gjort synes å inneholde eiendommer som i kvalitet avviker til dels vesentlig fra den aktuelle eiendommen.
Det avgjørende for lagmannsretten har vært at eiendommen mest sannsynlig var av forholdsvis god kvalitet i 2004. Forrige eier, Bs farfar, hadde bygget og eiet eiendommen til han døde noe før. Han brukte eiendommen lite de siste årene han levde og den fremsto som forholdsvis godt vedlikeholdt. Eiendommen ble overtatt av Bs far kort tid før salget i 2004 på skifte basert på en verdi på 975 000 kroner. Denne verdien finner ikke lagmannsretten å kunne legge særlig vekt på. Av de i ettertid foretatte verdivurderingene synes estimatet fra Eiendomsverdi å peke seg ut som et realistisk verdiestimat som mest sannsynlig gjenspeiler den riktige verdien.
Lagmannsretten går så over til å se på spørsmålet om det ble inngått noen avtale om gave i 2004, i forbindelse med salget. Dersom det hadde blitt inngått en avtale ville det vært naturlig at dette fremkom i dokumentene. Det gjør det ikke. Her angis B og A som eiere med like store andeler. Partenes forklaringer er helt forskjellige om dette spørsmålet. De støttes av sine respektive nærstående i deres vitneforklaringer. B og hennes familie forklarer at det ble avtalt muntlig at B fikk en gave som var verd minst 500 000 kroner ved salget. Bs far og A utvekslet håndtrykk som bekreftet denne avtalen. A og hans familie benekter at det ble inngått en slik avtale.
Det er uklart hva avtalen skulle gå ut på. Bs far, som synes sentral her, sier at det var svært viktig for han å få frem at B fikk en gave. Eiendommen kom fra hennes familie og det var naturlig at hun hadde den som sitt « særeie ». Ved et samlivsbrudd måtte hun derfor først få ut verdien av gaven. Dette var minst 500 000 kroner, men kunne være høyere. Dette ville måtte fastsettes ved en takst. Det er uklart for lagmannsretten hva som, etter Bs fars oppfatning, kom til uttrykk ved avtaleinngåelsen, utover at hun skulle ha ut en verdi på minst 500 000 kroner. Faren opplyste ikke noe om hvorvidt gavens verdi skulle justeres som følge av fremtidig verdistigning. Siden det heller ikke var vurdert ulike eierandeler på ervervstidspunktet må det legges til grunn at verdistigning ikke var del av avtalen.
Lagmannsretten er kommet til at det ikke er sannsynliggjort at det ble inngått noen avtale i 2004.
Eierandeler kan også påvirkes av reelle innskudd, uten at noe er uttrykkelig avtalt. Sett hen til at verdien på salgstidspunktet ikke var definert, og at det ikke er sannsynliggjort noen drøftelser om dette mellom partene, som brakte noen klarhet i hvilke forutsetninger som ble operert med, finner lagmannsretten det vanskelig å tillegge det rettsvirkninger direkte for avgjørelsen av eierandelens størrelse, at eiendommen var verdt 400 000 kroner mer enn det som ble betalt for den. Spørsmålet bør derfor finne sin løsning som et spørsmål om eventuelt vederlag basert på berikelseshensyn.
Utgangspunktet blir da at eiendommen hadde en vesentlig høyere verdi enn det vederlag som ble betalt. Lagmannsretten legger videre til grunn at B og hennes familie var seg dette bevisst. Det er vanskelig å forstå at ikke også A forsto at det forholdt seg slik. Dette må han ha gjort i en eller annen grad. Hvilken merverdi som var til stede er det imidlertid ikke naturlig å forvente at han var seg bevisst. Uansett hva han forsto eller antok vil det imidlertid fremstå som urimelig dersom det, etter et så vidt kort samboerforhold, ikke tas hensyn til merverdien. Dersom man ikke gjør det vil A, helt tilfeldig og uten noen rimelig grunn, bli tilført en betydelig verdiøkning på hennes bekostning. Utover denne verdiøkningen har partene bidratt likt under samlivet, med unntak for de innskudd A har gjort og som han har fått medhold i å få kompensert i tingrettens dom. Slik lagmannsretten ser det er det B som har tilført denne verdien, ikke hennes far som overskjøtet eiendommen. Eiendommen ble overskjøtet for den avtalte sum fordi hun var datter. Det skulle åpenbart ikke tilføres A noen gave ved denne overdragelsen. Dersom hun hadde tatt det opp ville overdragelsen blitt gjort på andre betingelser, alternativt ikke blitt gjennomført. Når hun har unnlatt å ta opp dette må man her se det slik at det er hun som tilførte sameiet verdiøkningen.
Lagmannsretten finner det ikke rimelig å verdijustere merverdien i dette tilfellet. Det ville blitt resultatet dersom eierbrøken hadde blitt annerledes fra starten. Når så ikke skjedde må B bære ansvaret for det.
Beløpet på 500 000 kroner som B ble tilkjent i tingretten reduseres etter dette til 400 000 kroner.
Det er krevd dekning for sakskostnader for lagmannsretten. Slik lagmannsretten ser det har ingen av partene vunnet saken, jf. tvisteloven § 20-2 første og annet ledd. Saken må anses som en sak etter § 20-3 hvor B har fått medhold av betydning.
Uansett om det skulle ses slik at B har vunnet saken, finner lagmannsretten at hver av partene bør bære sine respektive sakskostnader for lagmannsretten. Saken har vært tvilsom, jf. tvisteloven § 20-2 tredje ledd a og ble avgjort på et rettsgrunnlag som ikke var påberopt for tingretten. Berikelsesgrunnlaget ble brakt inn saken kort tid før ankeforhandlingen i lagmannsretten. Den ankende part motsatte seg ikke at denne anførselen ble realitetsbehandlet. Dessuten er lagmannsretten kommet til at de grunnlag som ble anført for tingretten ikke fører frem. Det ville under disse omstendigheter stride mot tungtveiende grunner å tilkjenne sakskostnader.
Med det resultat lagmannsretten er kommet til finner lagmannsretten det i utgangspunktet ikke aktuelt å endre tingrettens kostnadsavgjørelse.
Ankemotparten har vist til at det fra hennes side ble fremsatt et forlikstilbud like etter stevningen for tingretten som lå tett opp til det resultat som tingretten kom frem til og at dette må få avgjørende betydning i avgjørelsen av sakskostnadsspørsmålet. Med det resultat lagmannsretten er kommet til, med det avgjørelsesgrunnlag som er anvendt nå og hensett til den tvil som foreligger, finner lagmannsretten ikke at forlikstilbudet endrer den sakskostnadsavgjørelse som er redegjort for foran.
Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Det gjøres slik endring i tingrettens dom at beløpet i domsslutningen punkt 1 hvor B tilkjennes 500.000 – femhundretusen – kroner, endres til 400.000 – firehundretusen - kroner.
2. Sakskostnader for lagmannsretten tilkjennes ikke.
3. Det gjøres ingen endringer i tingrettens sakskostnadsavgjørelse.