Du er her

LB-2013-189745

Type avgjørelse: 
Dom
Instans: 
Borgarting lagmannsrett
Dato: 
25.09.2014
Referanse: 
LB-2013-189745
Parter: 
Tidligere samboere
Avgjørelse: 

Saken gjelder tvist om økonomisk oppgjør etter ugift samliv. Partene er enige om at den tidligere fellesboligen gnr. 97 bnr. 00 i Y kommune ( «Eiendommen») eies i sameie, men er uenige om sameiebrøkene.

Bakgrunnen for saken er slik beskrevet i tingrettens dom:

A og B innledet et forhold høsten 2002. De flyttet sammen ved årsskiftet 2002/2003. Fra juni 2003 leide de huset til Bs foreldre. De hadde separat økonomi og de betalte halve husleien hver.

I 2005 kjøpte de en tomt i X og byggearbeidene ble påbegynt i 2006. Kjøpesummen var kr 475 000 og det er ikke omstridt at B betalte tomten med sine tidligere oppsparte midler. På skjøtet ble begge partene oppført som eiere til en ideell halvdel.

Huset ble oppført dels ved innleid hjelp, dels ved egeninnsats fra B og dels ved innsats fra Bs far. Partene hadde fått sitt første barn den 0.0.2006 og det er ikke omstridt at As innsats i hjemmet ekvivalerer B innsats ved husbyggingen.

Husbyggingen ble dels lånefinansiert. Så vidt retten har forstått var det først et byggelån, og dette ble konvertert til et fastrentelån i mars 2009. Begge parter var debitorer for lånet og lånebeløpet var kr 1 500 000,-. Begge parter førte opp halvparten av boligen i sine respektive selvangivelser.

Partene er for øvrig enig om at deres kontantbidrag til husbyggingen var hhv kr 1 561 234 for B og kr 122 498 for A.

Partene innrettet sin økonomi således at de opprettet en bankkonto i begges navn hvor de innbetalte en lik prosentandel av sin inntekt. Denne kontoen ble benyttet til felles utgifter.

Partene fikk 0.0.2008 et barn til.

Det kom til brudd mellom og A flyttet ut i februar 2010. Eiendommen ble taksert til kr 3 350 000 i januar 2009 og partene er enige om at det er denne verdien som skal legges til grunn.

Fordelingen av eiendeler, bortsett fra den faste eiendom, er skjedd i minnelighet. 

Med den korreksjon at lånebeløpet var 1 800 000 kroner, er partene enige om at tingrettens beskrivelse av sakens bakgrunn er dekkende. Lagmannsretten legger den til grunn.

Ved stevning av 18. mars 2013 gikk A til søksmål mot B med påstand om at hun var sameier med 50 prosent eierandel i Eiendommen. B tok til motmæle. 

Eiker, Modum og Sigdal tingrett avsa 16. september 2013 dom med slik domsslutning:

1. B betaler kr 130 000,- etthundreogtredvetusen - til A, mot skjøte på As ideelle halvpart av gnr. 97 bnr. 00 i Y kommune og mot å overta gjeldsansvaret påhvilende eiendommen både mellom partene og overfor kreditor.
2. A dømmes til å betale saksomkostninger til B med kr 73 625,- -syttitretusensekshundreogtjuefem.
3. Oppfyllelsesfristen for pkt. 1 og 2 er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse. 

For nærmere detaljer vedrørende saksforholdet vises til tingrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

A har anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Ankeforhandling er holdt 9. september 2014 i Borgarting lagmannsretts hus. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. For øvrig ble det ført slike dokumentbevis som rettsboken viser.

Den ankende part, A, har i hovedtrekk anført:

Partene er sameiere i Eiendommen med lik eierandel i samsvar med hovedregelen i sameieloven § 2. Ankemotparten må ha bevisbyrden for at det gjelder annen eierfordeling. A har hele tiden forutsatt at Eiendommen eies med lik eierdel, og ankemotparten har ikke på noe tidspunkt under samlivet gitt uttrykk for annet. Hvis han mente det skulle være en annen eierfordeling, måtte han ha sagt fra. Det må anses stilltiende avtalt at de skal eie Eiendommen med lik andel hver.

Det er enighet om at Eiendommens verdi er 3 350 000 kroner. Herfra trekkes saldo på boliglånet med 1 766 741 kroner. Eiendommen har således en nettoverdi på 1 583 259 kroner som skal deles likt. As andel er da 791 629,50 kroner. Renter fra 1. mars.2013 frem til oppgjørstidspunktet kommer i tillegg. Kravet er, med rentesats under 3 prosent, skjønnsmessig beregnet til totalt 875 000 kroner pr. sommeren 2013.

Subsidiært må B anses å ha gitt A halvparten av tomten i gave da den ble kjøpt i 2006. Hjemmel til en ideell halvpart ble tinglyst på henne. Hun har derfor i alle fall krav på halve tomteverdien i tillegg til hennes direkte kapitalinnskudd. Halvdelen av tomten utgjør 242 459 kroner. As direkte kapitalinnskudd er 122 498 kroner tillagt 16 630 kroner som er hennes nedbetaling av lånet. Dette utgjør 381 587 kroner. Hertil kommer renter slik at det samlede subsidiære kravet utgjør 430 000 kroner.

Det er enighet om at det B har betalt etter tingrettens dom - 56 375 kroner - skal gå til fradrag i det A skal ha.

Når det gjelder saksomkostninger, må tvisteloven § 20-2 tredje ledd få anvendelse hvis A eventuelt skulle tape saken. A har hele tiden forsøkt å få løst saken utenfor domstolen, men ble tvunget til å gå til sak da det ikke var mulig å få en løsning og B heller ikke utbetalte det han mente hun skulle ha. 

Det er nedlagt slik påstand:

1. B betaler et beløp fastsatt etter rettens skjønn, oppad begrenset til kr 875.000,- til A mot skjøte på hennes ½-part av gnr. 97, bnr. 00, [adresse] i Y.
2. B pålegges fullt og helt ansvar for gjelden til Y Sparebank som er sikret med pant i eiendommen.
3. B dømmes til å betale A saksomkostninger for tingretten og lagmannsretten.

Ankemotparten, B, har i hovedtrekk anført:

Tingrettens dom er korrekt. Eierandelen i Eiendommen må fastsettes etter partenes bidrag ved ervervet. Partene har hatt adskilt økonomi, og det er ført regnskap over deres direkte bidrag i byggeprosessen. Det viser at partene ikke har ment at Eiendommen skulle eies med lik del på hver. B har aldri gitt noen gave, og det foreligger ingen avtale om at Eiendommen skulle eies med en halvdel hver.

B direkte økonomiske bidrag var 1 561 234 kroner og As bidrag var 122 498 kroner. I tillegg ble Eiendommen finansiert ved opptak av byggelån på 1 800 000 kroner som partene hefter for med lik del. Basert på deres bidrag - når byggelånet er medtatt - er As eierandel 30 prosent (opprundet i As favør) og B eierandel 70 prosent.

Det er enighet om at Eiendommens verdi skal settes til 3 350 000 kroner ved fordelingen og at restgjelden som B har overtatt eneansvaret for, utgjorde 1 766 741 kroner på skjæringstidspunktet. As andel utgjør da (3 350 000 x 0,3) - 883 370,50 = 121 629,50 kroner. B har imidlertid akseptert å betale 130 000 kroner slik tingretten har lagt til grunn.

B utbetalte 56 375 kroner til A 3. oktober 2013 som ikke er hensyntatt i As påstand. Beløpet er det A ble tilkjent i tingretten med fradrag av idømte sakskostnader. B har også overtatt eneansvaret for gjelden. Tingrettens dom er således oppfylt fra B sin side. 

Det er nedlagt slik påstand:

1. B frifinnes.
2. A dømmes til å utstede skjøte på sin ideelle halvpart av gnr. 97, bnr. 00 i Y kommune til B.
3. A dømmes til å dekke B sine sakskostnader for lagmannsretten. 

Lagmannsretten har kommet til samme resultat som tingretten.

Partene er enige om at Eiendommen ligger i sameie. Uenigheten er knyttet til hvilken eierbrøk hver av dem har.

Når det er etablert et sameie, er det etter sameieloven § 2 første ledd en presumpsjon for lik eierbrøk. Bestemmelsen lyder:

Når det ikkje er grunnlag for anna, skal sameigarane reknast for å ha like stor part kvar.

Utgangspunktet for deling ved brudd mellom ugifte samboere er at de hver tar med seg eiendelene som de har bragt med seg inn eller selv opptjent under samboerforholdet. Det blir med andre ord ikke etablert noe sameie mellom A og B bare som følge av at de var samboere. Det er begges deltakelse i det felles boligprosjektet som er grunnlaget for at det ble etablert et sameie.

Ved sameier som er oppstått uten avtale, vil innsatsfordelingen mellom partene kunne danne grunnlaget for fastsettelse av sameiebrøkene, jf. bl.a. Norsk Lovkommentar, note 2 til sameieloven § 2 (Ernst Nordtveit) og henvisningene der, samt Borgarting lagmannsretts dom LB-2006-163840 side 5. Lagmannsretten anser fastsettelse av sameiebrøk ut fra innsatsfordelingen som det naturlige utgangspunktet i den foreliggende saken.

Det direkte økonomiske bidraget fra hver av partene ved gjennomføringen av boligprosjektet er vesentlig forskjellig. Det er uomtvistet at B direkte økonomiske bidrag var 1 561 234 kroner og at As bidrag var 122 498 kroner. I tillegg kommer finansieringen gjennom byggelån som de begge heftet likt for.

A har gjort gjeldende at det stilltiende er avtalt lik eierandel i Eiendommen, og subsidiært at hun under enhver omstendighet fikk en halvpart av tomten som gave da den ble kjøpt i 2006. Det er vist til at Eiendommen er tinglyst med en halvpart på hver, at de har oppført den med en halvpart hver i selvangivelsene, og at de også tok opp lån som de heftet likt for.

Lagmannsretten kan ikke se at det er bevismessige holdepunkter for at det skal være avtalt at de skal eie Eiendommen med lik del hver, eller at en halvdel av tomten ble gitt som gave. Lagmannsretten legger særlig vekt på at partene har hatt adskilt økonomi - med unntak av felleskonto som de begge overførte penger til regelmessig - og at det også ble ført byggeregnskap hvor begges eierandeler var beregnet, jf. omtale under. Hvordan Eiendommen formelt er registrert, har etter lagmannsrettens syn da mindre betydning.

Kjøpet av tomten er i sin helhet betalt av B av midler som han hadde oppspart før samboerforholdet ble etablert. Han forklarte at han ikke hadde til hensikt å gi noen gave, men at det var praktisk at han betalt fordi han hadde penger. Alternativet hadde etter hans syn vært at A hadde tatt opp lån for å betale halvparten. Ut fra partsforklaringene legger retten til grunn at det ved kjøpet ikke ble gitt noen form for gavetilsagn - verken muntlig eller skriftlig - og at det heller ikke har vært snakk om dette senere under samboerforholdet. Det har formodningen mot seg at det skjer en betydelig verdioverføring mellom samboerne uten at det kommer klart til uttrykk. A kan vanskelig vinne frem med at hun har fått en gave bare basert på egen subjektiv - og ikke kommunisert - oppfatning. Lagmannsretten kan ikke se at oppføringen i skjøtet kan ses som et gavetilsagn når gaven ikke også har kommet til uttrykk på annen måte. Det var ikke unaturlig at A ble oppført som medeier når de senere skulle bygge og eie boligen sammen.

Byggingen av boligen var finansiert av dem begge, men med svært ulikt økonomisk bidrag. Det ble ført et byggeregnskap hvor alle kostnader er spesifisert, og hvor begges økonomiske bidrag også er spesifisert. Tomtekjøpet er medtatt i regnskapet og er angitt som et økonomisk bidrag fra B. I byggeregnskapet er det også beregnet hvor stor eierandel hver av partene har, basert på deres økonomiske bidrag. Det er uomtvistet at byggeregnskapet er ført av B, men A har i sin forklaring bekreftet at hun var kjent med regnskapet. Hun kan da ikke ha hatt berettiget grunn til å tro at de var enige om at de eide Eiendommen med lik eierandel eller at B hadde ment å gi henne halvparten av tomten i gave.

Det er også et moment at A hverken under samlivet eller umiddelbart etter bruddet ga uttrykk for at hun mente å eie 50 prosent av Eiendommen. Det kom opp første gang i brev fra advokat Nicolai Bjønnes 22. januar 2013. Dette var tre år etter samlivsbruddet, og etter at partene gjennom lengre tid hadde diskutert løsninger med et annet utgangspunkt.

A har også anført at hennes bidrag i hjemmet har satt B i stand til å kunne jobbe mer, og at han derfor også har kunnet bidra mer økonomisk. Anførselen er ny for lagmannsretten. Det er uklart hvilke konsekvenser den ankende part mener dette har for eierfordelingen. Noe vederlagskrav er ikke fremsatt, og lagmannsretten oppfatter anførselen mest som et støtteargument for at partene skal ha avtalt likedeling. A opplyste at hun hele tiden har vært i arbeid utenom den tiden hun har hatt permisjon etter fødslene, men at hun i perioder har jobbet 80 prosent. Hun opplyste også at hun hele tiden har hatt ansvaret for barn og hjem. Det er imidlertid uomtvistet at B og hans far - som er pensjonert snekker - i samme periode har nedlagt en betydelig egeninnsats ved oppføringen av boligen, og som ikke er krevd hensyntatt ved fastsettelsen av eierbrøkene. Det er ikke ført noen bevis som tilsier at As bidrag i hjemmet er av større verdi for boligprosjektet enn B sin direkte innsats på bygget. Lagmannsretten kan derfor ikke se at As ikke-økonomiske innsats i byggeperioden kan tillegges betydning ved fastsettelsen av eierbrøkene.

Slik lagmannsretten har vurdert bevissituasjonen, er det unødvendig å gå inn på de bevisbyrdespørsmål og bevisrisikobetraktninger som er anført av den ankende part.

Lagmannsretten legger etter dette til grunn at partene er sameiere i Eiendommen etter det forhold de har bidratt økonomisk. Når det tas hensyn til As direkte økonomiske bidrag og andel av lånet, har hun en eierandel på 30 prosent.

Det er opplyst at total byggekostnad inkludert tomt var 3 483 732 kroner. Partene er imidlertid enig om at Eiendommens verdi ved fordelingen skal være 3 350 000 kroner. As andel av bruttoverdien utgjør da 1 005 000 kroner. Det er enighet om at gjelden på bruddtidspunktet var 1 766 741 kroner, dvs. 883 370 kroner på hver. B har overtatt As andel av gjelden. Restbeløpet til utbetaling er da 121 630 kroner. Dette er noe mindre enn det som A faktisk har bidratt med økonomisk, noe som har sammenheng med at Eiendommens verdi er mindre enn den samlede byggekostnaden. Beløpet er også noe mindre enn det tingretten har lagt til grunn, men det har ingen betydning for resultatet da B har akseptert et beløp på 130 000 kroner slik det også fremgår av tingrettens dom.

A har krevd avsavnsrenter, og et skjønnsmessig rentebeløp inngår i beregningen av de kravene som er presentert for lagmannsretten. Det er imidlertid ikke i prosedyren redegjort for det rettslige grunnlaget for et slikt krav. Lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for kreve avsavnsrenter i den foreliggende saken i større utstrekning enn det som inngår i beløpet på 130 000 kroner som B har akseptert. Forsinkelsesrenter er ikke krevd.

B har vunnet ankesaken fullstendig og skal da tilkjennes sakskostnader etter hovedregelen i tvisteloven § 20-2 andre jf. første ledd. Lagmannsretten har vurdert, men ikke funnet grunnlag for å anvende, unntaksbestemmelsen i § 20-2 tredje ledd. Lagmannsretten har ikke funnet saken tvilsom, og kan heller ikke se at det er grunnlag for å bebreide B for at det kom til sak. Da stevning ble tatt ut hadde B fremmet et forlikstilbud på 300 000 kroner. Heller ikke andre forhold tilsier fritak for kostnadsansvaret. Advokat Remme har krevd dekket i alt 78 625 kroner inkl. mva. i sakskostnader for lagmannsretten. Av dette er 76 125 kroner salær. Kostnadene anses nødvendige, og kostnadsoppgaven legges til grunn.

Anken forkastes og tingrettens dom blir derved stående. B har oppfylt tingrettens dom ved å betale domsbeløpet fratrukket tilkjente omkostninger og ved å overta ansvaret for As andel av gjelden. Det innvirker som utgangspunkt ikke på utformingen av slutning. Imidlertid finner lagmannsretten grunn til å presisere den plikten A har til å utstede skjøte etter at oppgjøret er mottatt slik det følger av punkt 2 i ankemotpartens påstand.

Dommen er enstemmig. 

Domsslutning: 

1. Anken forkastes.
2. A dømmes til å utstede skjøte på ideell halvpart av gnr. 97 bnr. 00 i Y kommune til B.
3. I sakskostnader for lagmannsretten betaler A til B 78.625 - syttiåttetusensekshundreogtjuefem - kroner innen to uker fra dommens forkynnelse.