Du er her

Ved tvangsoppløsning av sameie i bolig fordeles netto samsvarende med eierbrøk

Type avgjørelse: 
Kjennelse
Instans: 
Borgarting lagmannsrett
Dato: 
24.04.2013
Referanse: 
LB-2013-60741
Avgjørelse: 

Saken gjelder anke over fordelingskjennelse etter tvangssalg som følge av krav om oppløsning av sameie.

A fremmet 13. mars 2012 overfor Fredrikstad tingrett krav om oppløsning av sameie, og at oppløsningen skal gjennomføres ved tvangssalg. Sameietingen var oppgitt som boligeiendommen på gnr. * bnr. * i Fredrikstad. Saksøkt var hennes tidligere ektefelle, B. Det ble i kravet opplyst at partene eide en halvdel av boligen hver. Oppløsningskravet ble forelagt B, som i tilsvar sa seg enig med A i at sameiet oppløses gjennom tvangssalg etter tvangsfullbyrdelseslovens regler. Han sa seg også enig i at boligen var eid av partene med en halvdel hver. Tingretten avsa 27. mars 2012 kjennelse om å ta til følge kravet om at sameiet skulle oppløses ved tvangssalg. I kjennelsen ble det videre bestemt at salget skulle gjennomføres med bistand av en medhjelper etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-12.

Ved brev 19. desember 2012 fra medhjelperen til tingretten ble det meddelt at A to dager tidligere hadde bedt om at høyeste bud, på kr 2 050 000 pluss offentlige avgifter ble stadfestet. Han vedla samtidig utkast til fordeling av kjøpesummen.

Utkastet til fordeling innebar at det ble full dekning for alle kostnader som skulle dekkes forlodds, slik som rettsgebyr og kostnader med salget, og full dekning til alle med panterett i eiendommen. Det gjenstod etter det kr 215 998 til rest, eventuelt med tillegg av kr 20 000 som var satt av til uforutsette utgifter. Utkastet gikk ut på at denne resten skulle deles med en halvpart på hver av sameierne.

Utkastet ble samme dag sendt partene og rettighetshaverne. Det kom ikke innvendinger mot utkastet innen den frist på to uker som var satt i brevet. Tingretten avsa 3. januar 2013 kjennelse med denne slutning:
1. Budet på kr 2 050 000 – tomillionerogfemtitusen - kroner, avgitt av D og E ved tvangssalg av gnr. * bnr. * i Fredrikstad kommune, stadfestes.
2. Kjøpesummen ved tvangssalg av gnr. * bnr. * i Fredrikstad kommune fordeles som vist foran.

Fordelingen var i det vesentlige satt opp på samme måte som i medhjelperens utkast, slik at resten som gjenstod etter forlodds dekning og dekning av rettighetshavere utenom sameierne av eiendommen, ble delt likt på de to sameierne.

A har rettidig avgitt anke over punkt 2 i slutningen i kjennelsen. B har i tilsvar tatt til motmæle. A har deretter avgitt to prosesskriv. I tilsvaret er det tatt forbehold om at det kan påløpe ytterligere sakskostnader for B. 

A har i hovedtrekk anført:

Resten av kjøpesummen som var til fordeling på sameierne, skal i sin helhet fordeles til henne. Det er fordi det mellom de to sameierne må legges til grunn at hun ikke er ansvarlig for et gjeldsbrevlån på kr 600 000 som deler av kjøpesummen er gått til dekning av. At dette lånet er Bs særgjeld, er også kommet til uttrykk i punkt 3 i slutningen i dom avsagt av Fredrikstad tingrett 22. mars 2013 i en sak mellom partene om deling av eiendeler og gjeld. Saken ble reist ved stevning 3. oktober 2012.

A har lagt ned denne påstand:
1. Prinsipalt: Fordeling av restbeløpet med kr 215 999,18 etter tvangssalg av gnr. * bnr. * i Fredrikstad kommune utsettes til sak om økonomisk oppgjør etter ekteskapsbrudd, sak 12-158405TVI-FRED, er rettskraftig avgjort.
2. Subidiært: Kjøpesum ved tvangssalg av gnr. * bnr. * i Fredrikstad kommune fordeles slik at restbeløp pålydende kr 215 998,18 utbetales i sin helhet til A.
3. For begge tilfeller: B dømmes til å betale sakens omkostninger med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

B har i hovedtrekk anført:

Anken må avvises fordi det i annen sak for tingretten allerede var lagt ned påstand om at kr 600 000 av gjelda til Handelsbanken var Bs særgjeld.

Om anken fremmes til behandling, må den forkastes. Det er ikke bestridt at A i forhold til Handelsbanken er ansvarlig for alle dens krav som er sikret med pant i eiendommen. Tingretten har derved fordelt kjøpesummen på riktig måte etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-36. Det er uten betydning for anvendelsen av den bestemmelsen om det internt mellom partene gjelder en annen ansvarsfordeling.

B har lagt ned denne påstand:

Prinsipalt
Anken avvises 

Subsidiært
Anken forkastes. 

I begge tilfeller
Ankemotparten tilkjennes sakskostnader med kr 6 000. 

Lagmannsretten bemerker:

 Om avvisningspåstanden bemerkes innledningsvis: Ved stevning til Fredrikstad tingrett 3. oktober 2012 ble det reist sak om det økonomiske oppgjøret etter ekteskapsbrudd mellom partene, som hadde hatt fullstendig særeie. Stevningen gjaldt flere tvistepunkter mellom dem. De fire siste punktene i påstanden i stevningen gjaldt sakskostnader, husleie for bruk av felles bolig, oppgjør for felles innbo- og løsøre og eiendomsrett til en bil. De tre første punktene i påstanden lød slik:
1. Eiendommen i --vei 7, X, gnr. */bnr. * i Fredrikstad kommune eies i fellesskap med en halvpart på hver. Partene hefter likt for gjeld med sikkerhet i boligen i henhold til gjeldsbrev av 10.09.08.
2. A tilkjennes 50 % av nettoproveny etter salg av eiendommen i --vei 7, X, gnr. */bnr. * i Fredrikstad kommune.
3. Gjeld, kr 600 000 som fremgår av gjeldsbrev datert 09.12.10, tilhører B alene og er skifte uvedkommende.

Under hovedforhandlingen som ble avsluttet 15. mars 2013, ble punkt 3 formulert slik:
Mellom partene er ikke A ansvarlig for gjeldsbrevlån i Handelsbanken på kr 600 000 som fremgår av gjeldsbrev datert 9.12.10. Denne gjeldsposten er Bs særgjeld.

Helt fra det ble gitt tilsvar i saken, tok B til motmæle mot punktene 1 til 3 i As påstand ved at han påstod at han i samsvar med riktig eierforhold til boligeiendommen skulle tildeles 75 prosent av nettoprovenyet, og at begge var solidarisk ansvarlig for lånet på kr 600 000, etter hvert presisert slik at dette skulle gjelde både « innad og utad ». Tingretten avsa 22. mars 2013 dom. Den var i samsvar med As påstand når det gjaldt de tre første punktene i hennes påstand. Dommen er ennå ikke rettskraftig.

Litispendensregelen i tvisteloven § 18-1 retter seg mot det å reise ny sak. Lagmannsretten ser ikke grunnlag for å anse anken som en ny sak. Anken er avgitt i en sak som gjelder krav om tvangssalg til oppløsning av sameie, jf. sameieloven § 15 annet ledd. I samsvar med FOR 1966-05-25 nr. 8701 § 1 andre ledd bokstav d er det i kravskrivet gitt uttrykk for hvor stor andel hver av sameierne har i sameiet. I samsvar med samme forskrift § 2 andre ledd bokstav a ble B oppfordret til å uttale seg om opplysningene i kravskrivet. Alt dette skjedde mer enn et halvt år før A tok ut sin stevning i den andre saken for Fredrikstad tingrett. Verken reglene i sameieloven/tvangsfullbyrdelsesloven eller tvisteloven § 18-1 tilsier at stevningen fører til at hun i saken om oppløsningssalg blir avskåret fra å endre syn om partsandelene eller fremme nye standpunkter om hvordan kjøpesummen skal fordeles. Lagmannsretten har ikke foranledning til å gå inn på om punkt 1 og 2 i stevningen innebar ny sak om noe som kunne betraktes som tvistegjenstand i oppløsningssaken.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at det ikke er grunnlag for å avvise anken.

Lagmannsretten har heller ikke funnet grunnlag for å endre fordelingskjennelsen. Partene er enige om at de er solidarisk ansvarlige for alle de lån fra Handelsbanken som var pantesikret i eiendommen. Det er da ikke tvilsomt at det med prioritet etter utgifter som skal dekkes forlodds, skal gis slik dekning til panthaverne som vist i fordelingskjennelsen.

Resten av kjøpesummen skal fordeles på sameierne, jf. Falkanger og Falkanger: Tingsrett, 7. utgave side 188. I denne saken om oppløsningssalg har det helt fra kravskriv og tilsvar var avgitt, vært enighet om at sameierne var eier av en halvdel hver. Dette ble uttrykt klart fra begge parter i de to nevnte prosesskrivene, og siden er det ikke blitt anført noe annet i saken om oppløsningssalg. Ingen gav merknader til utkastet.

Lagmannsretten legger til grunn at det under disse omstendighetene ikke var noen feil at fordelingskjennelsen også omfattet fordeling av den rest som går til eierne, selv om dette ikke er sagt uttrykkelig i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-36. Det tilføyes at det ikke er regler i sameieloven eller tvangsfullbyrdelsesloven som tilsier at den rest av kjøpesummen som går til eierne, kan fordeles på en annen måte enn den som følger av den eierbrøk partene er enige om. Det kan ikke ses grunnlag for å ta hensyn til eventuelle regresskrav som oppstår som følge av at kjøpesummen er gått med til dekning av gjeld som det i forholdet mellom sameierne skal legges til grunn at bare den ene er ansvarlig for. På denne bakgrunn er lagmannsretten også kommet til at det ikke er grunnlag for å ta til følge As prinsipale påstand om utsettelse til saken om økonomisk oppgjør er rettskraftig avgjort.

Saken er vunnet av B, jf. tvisteloven § 20-2 første og andre ledd. Det ses ikke å foreligge tungtveiende grunner som gjør det rimelig å frita A for ansvaret for Bs sakskostnader for lagmannsretten. I samsvar med påstanden settes nødvendige kostnader til kr 6 000.

Kjennelsen er enstemmig. 

Slutning 

1. Anken forkastes.
2. I sakskostnader for lagmannsretten betaler A 6.000 – sekstusen – kroner til B innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av kjennelsen.