Du er her

Samboere ansett å sameie bolig registrert på kvinnen alene, med 1/2 part hver

Type avgjørelse: 
Dom
Instans: 
Frostating lagmannsrett
Dato: 
07.05.2012
Referanse: 
Sak 11-195493ASD-FROS
Parter: 
Kvinne mot mann
Prosessfullmektiger: 
Advokat Bjørn Ketil Myrset mot advokat Kjetil Barman v/advokat Katharina Angvik Hjelmaas
Avgjørelse: 

Saken gjelder eiendomsretten til tidligere felles bolig etter endt samboerforhold.
B (B) er født i 1948, og A (A) er født i 1951. De var samboere i 17 år fra 1992 til 2009 og er foreldre til en gutt, C, født i 1995.
Da B og A flyttet sammen, hadde B bak seg et ekteskap med to barn, som nå er 37 og 34 år gamle. Han har vært fisker i hele sitt yrkesaktive liv, og hadde en betydelig formue da han ble samboer – faste eiendommer, biler og båter med fiskekvoter m.v. B er fortsatt aktiv fisker. Under samboerforholdet varierte den årlige inntekten mellom kr 350 000 og kr 1 000 000. Han har vært sammenhengende på fiske fra desember til mars hvert år. Ellers har han tatt sin del av arbeidet i hjemmet, ved siden av utvikling av sine næringseiendommer.
A begynte tidlig i arbeidslivet, som hushjelp. Hun var ugift og barnløs. Da hun traff B, arbeidet hun som kjøkkenassistent ved et aldershjem, og hun fortsatte med det – dels i full stilling, dels i redusert stilling. Hun hadde ett års fødselspermisjon da C ble født. Senere var hun i perioder sykmeldt, gikk på attføring og ble etter hvert uførepensjonist. A har ikke opplyst sin inntekt, men den har ikke vært spesielt høy. Hun hadde ingen formue da B flyttet inn i hennes kommunale leilighet i 1992. A var mye hjemmeværende, og alene med omsorgen for sønnen når B var på fiske.
Ved bruddet i 2009 var situasjonen at B hadde økt sin formue, i motsetning til A. Det er da sett bort fra boligen, som tvisten er begrenset til.
Partene er enige om at det stort sett er B som har bekostet felles bolig.
I perioden 1992-1995 bodde de i den kommunale leiligheten, og med innbo som A hadde fra tidligere.
I perioden 1995-2001 eide de en nyoppført enebolig i Y. De bygde på en parsell hos hennes foreldre. Skjøtet ble utstedt til A. B løste ut broren hennes med kr 4 000 i parsellen og en annen bror med kr 14 000 for en påstående garasje. I familien ble parsellen verdsatt til kr 16 000.
B bidro ytterligere med:
- Et byggesett for hus som han tidligere hadde anskaffet for kr 240 000.
- Øvrige materialer.
- Salgssum kr 350 000 for en fiskebåt med kvote.
- Kr 200 000 som han fikk utbetalt etter skifte med sin tidligere ektefelle.
Huset ble oppført av B og en innleid snekker, som han også betalte. Senere ble boligen solgt for kr 700 000, og innbrakte følgelig ikke noen gevinst.
A og B flyttet til Molde. De kjøpte boligen i G-veien 15 for kr 1 860 000, hvor de bodde fra 2001 til bruddet i 2009. Etterpå har A bodd der alene sammen med sønnen, som nå er 17 år.
Det er enighet om at A skal ha boligen, men ikke om de økonomiske konsekvensene. Tvisten gjelder om boligen er i tingsrettslig sameie mellom partene, og eventuelt med hvilke andeler.
Partene er enige om at verdien settes til kr 2 900 000, i samsvar med en takst fra desember 2009. Ved bruddet hvilte det gjeld på eiendommen, avrundet til:
- Kr 200 000 til Husbanken
- Kr 1 020 000 for kjøp av fiskekvote for ca. 20 år fremover.
For øvrig var boligen nedbetalt, herunder med ovennevnte salgssum på kr 700 000.
Da det trakk ut med oppgjøret mellom A og B, unnlot B å betjene lånene, slik at A til slutt måtte sørge for refinansiering.
B v/advokat Kjetil Barman tok 1. juli 2011 ut stevning mot A ved Romsdal tingrett. Han nedla påstand om at han ble utløst fra eiendommen:
«1. A betaler til B kr 700.000.
2. A betaler sakens omkostninger.»
A v/advokat Bjørn Ketil Myrset tok til motmæle og nedla påstand om at hun ble frifunnet og tilkjent sakskostnader.
Romsdal tingrett avsa 25. oktober 2011 dom med slik domsslutning:
«1. A dømmes til å betale B kr 620.000,- - sekshundreogtjuetusenkroner – som endelig oppgjør etter endt samboerforhold.
2. A dømmes til å betale sakskostnader til B med kr 84.300,- – åttifiretusentrehundrekroner – inkludert merverdiavgift. »
A har anket dommen til Frostating lagmannsrett, og B v/ advokat Katharina Angvik Hjelmaas har tatt til motmæle.
Ankeforhandling ble holdt i Molde 24. april 2012. Partene forklarte seg. For øvrig vises det til rettsboken.
A hevder at tingretten har tatt feil.
B burde tatt initiativ til en skriftlig samboeravtale, dersom han ikke mente det som sto i skjøtet – nemlig at A er eneeier av G-veien 15. Det er i strid med gjeldende rett å legge til grunn at A sto nærmest til å sørge for notoritet ved en skriftlig samboeravtale.
Hun skulle eie huset alene. Derfor fikk hun hjemmelen i 2001, ca. ti år etter at samboerforholdet ble etablert. Årsaken var at de ville sikre henne og sønnen dersom noe skulle skje med B. Han kan ikke endre på dette i ettertid, fordi han har forelsket seg og giftet seg med en annen kvinne.
Når bolighuset ble avtalt å tilhøre A på et så sent tidspunkt, tyder det på et gjennomtenkt valg.
Ved skilsmisse likedeles ektefellenes formue. I denne saken har B overtatt praktisk talt alt – bolig på Z, biler, båter og torskekvote, og dessuten eiendom på X med strandlinje, ny kai og flere hundre m2 nybygg. En løsning hvoretter partene sitter igjen med det de har skriftlig hjemmel til, vil utgjøre en balansert fordeling etter samboerforholdet.
A viser til Norske Lov 5-1-2 om at avtaler skal holdes, slik som de er inngått. Videre viser hun til tinglysningsloven § 20. Hun har nedlagt slik påstand:
«1.1 A frifinnes.
1.2 B dømmes til å erstatte A sine saksomkostninger for tingrett og lagmannsrett.»
B anfører i det vesentlige:
Han er den reelle eier av mer enn halvparten av boligeiendommen – i tillegg til at han eier X og eiendommen på Z.
B slutter seg i det vesentlige til tingrettens dom og har nedlagt slik påstand:
«1. Anken forkastes.
2. B tilkjennes sakskostnader for lagmannsretten.»

Lagmannsretten bemerker:
Ved opphør av samboerforhold skjer det ikke noe egentlig skifte. Hver av samboerne trer ut med sine eiendeler og sin gjeld.
I dette tilfellet var bruddet i slutten av 2009. Partenes uenighet er begrenset til boligeiendommen. A hevder at hun er eneeier, mens B hevder at de er sameiere. Han fastholder tingrettens resultat, hvoretter eierforholdet er 40 % eierandel for A og 60 % for B.
Det er på det rene at B stod for den vesentlige pengeinntekten til så vel investeringer som forbruk i samboerforholdet. A hadde en beskjeden inntekt, og bidro deretter. Byggetomten i Y kom fra hennes familie, dog slik at B utløste to av hennes brødre med mindre beløp. Videre hadde hun med seg en bil, angivelig verdt kr 40 000, innbo og løsøre, og hun fikk på et senere tidspunkt en arv på ca. kr 200 000 fra foreldrene.
De to samboerne opprettet aldri noen samboeravtale. Det foreligger heller ingen skriftlig avtale mellom dem om eierforholdet til boligen.
Når A mener at hun er eneeier, er det basert på at hun alene har hatt grunnbokshjemmelen, først til boligen i Y, så til boligen i G-veien. Etter det opplyste, og ut fra fremlagte selvangivelser for 2001 og 2002, ble dessuten boligen ført som hennes formue overfor ligningsmyndigheten. Det var Bs regnskapsfører som satte opp selvangivelsene for dem.
Det er et moment i saken at det var naturlig å overskjøte parsellen i Y til A, siden den kom fra hennes foreldre.
En av Bs arbeidskolleger skal ha fortalt til A at B satte boligen på henne for å sikre mor og barn, siden hun ellers var ubemidlet. B var jo fisker, og man visste aldri hva som kunne tilstøte ham på havet. Dessuten hadde han to livsarvinger fra sitt tidligere ekteskap, slik at det kunne bli uenighet om boligen, hvis han falt fra.
Det er ikke uvanlig at det reelle eierforholdet til felles bolig for ektefeller eller samboere avviker fra grunnboken og selvangivelser, jf. for så vidt tvangsfullbyrdelsesloven § 7-13 tredje ledd om utlegg. Mellom ektefeller eller i samboerforhold som har vart i minst to år, er ikke det forhold at den ene part er registrert som eier, i seg selv tilstrekkelig til å sannsynliggjøre partens enerett. Tinglysning er en registreringsordning. Grunnboken har ikke absolutt troverdighet. I selvangivelser opplever man ofte at ektefeller og samboere setter felles bolig på den ene, selv om de ved et eventuelt oppgjør/når de går fra hverandre betraktes som sameiere. I dette tilfellet lot partene en regnskapsfører sette opp selvangivelsene, der føring av boligen ble gjort på en hensiktsmessig skattemessig måte.
Det var B som i det alt vesentlige finansierte boligen og dekket løpende kostnader. Partene brukte eiendommen som panteobjekt, ikke bare for boliglånet i Husbanken, men også for Bs lån til næringsvirksomhet – kjøpet av torskekvote. Det er ikke sannsynliggjort at A alene var – og er – eneeier. Selv om B bidro med den vesentlige pengeinnsatsen, har han erkjent at de skal anses å eie boligen sammen. Prinsipalt anfører han at han eier mer enn halvparten og viser til tingrettens dom, som konkluderte med at han eier 60 % og A 40 %.
I mangel av tidligere uttrykkelig avtale mellom partene, og med den uklarhet om eierforholdet som er fremkommet i rettssaken, konkluderer lagmannsretten med at man må falle tilbake på hovedregelen i sameieloven § 2:
« Når det ikkje er grunnlag for anna, skal sameigarane reknast for å ha like stor part kvar. »
Ved bruddet i 2009 var situasjonen at eiendommens verdi ble vurdert til kr 2 900 000. Når boliggjelden til Husbanken på kr 200 000 likedeles, tilsier det en netto verdi på kr 1 350 000 på hver av partene. Restlånet på avrundet kr 1 020 000 for torskekvote som B har kjøpt og vil nyte godt av i mange år fremover, må anses som hans særgjeld.
B misligholdt som nevnt lånene for å fremprovosere et sluttoppgjør med A. Etter refinansieringen er det enighet om at hun skal nedbetale lånene. I det økonomiske oppgjøret må hun følgelig godskrives at hun dekker Bs andel av Husbanklånet og hele lånet for torskekvoten.
Dette innebærer at hun av eiendommens takserte verdi kr 2 900 000 godskrives:
Halvparten av brutto verdi kr 1 450 000
+ Hun overtar Bs andel av Husbanklånet kr 100 000
+ Hun overtar hele torskekvotelånet kr 1 020 000
= Hun godskrives i alt kr 2 570 000
B godskrives halvparten av brutto verdi kr 1 450 000
– A overtar hans andel av Husbanklånet kr 100 000
– A overtar torskekvotelånet kr 1 020 000
= Han utløses med kr 330 000
På den ene side har B måttet vente på et sluttoppgjør siden ultimo 2009. På den annen side har A betjent gjelden i mellomtiden. Etter dette settes det beløp som A nå bør utløse B med til kr 330 000.
Under ankeforhandlingen tilbød B å forlike saken mot en slik utløsning, mens A foreslo et langt lavere beløp.
Når det gjelder sakskostnader, viser lagmannsretten til Rt-2010-727 avsnitt 18:
« ... Ved vurderingen av om en part har fått medhold « i det vesentlige » etter § 20-2, vil det ha betydning hvor hovedtyngden i de reelle tvistepunktene har ligget. Et avvik fra maksimumsbeløpet kan lettere være forenlig med at saken i det vesentlige er vunnet hvis tvisten hovedsakelig gjaldt spørsmålet om det forelå grunnlag for erstatning eller oppreisning, se Schei m.fl., Tvisteloven, bind I side 894 med videre henvisning til forarbeidene... »
B har verken oppnådd det han krevde i tingretten – kr 700 000 – eller det han har krevd for lagmannsretten – kr 620 000. Men hovedspørsmålet har vært om boligen var eneeie eller sameie, og på dette punktet vant han frem. Det er den nærmere eierbrøken og behandlingen av torskekvotelånet som har resultert i at utløsningsbeløpet blir kr 330 000.
B anses etter dette for å ha vunnet saken i det vesentlige og har i utgangspunktet krav på full erstatning for sine sakskostnader i begge instanser. Det var imidlertid god grunn for A til å få saken prøvd for tingretten, fordi den fortonet seg tvilsom. Begge parter må lastes for at de ikke inngikk en skriftlig og klar samboeravtale for boligen. Lagmannsretten finner på denne bakgrunn at tungtveiende grunner gjør det rimelig at A fritas for å dekke Bs sakskostnader for tingretten under henvisning til tvisteloven § 20-2 tredje ledd bokstav a).
For lagmannsretten må saken anses rimelig avklart. En viss vekt legges det også på at A ble tilbudt forlik mot å utløse B med kr 330 000, selv om tilbudet ble fremsatt på et sent stadium. A må følgelig erstatte sakskostnadene hans etter hovedregelen i tvisteloven § 20-2 første ledd jf annet ledd.
Advokat Hjelmaas har fremlagt oppgave på kr 32 313 som i sin helhet utgjør salær inkludert moms. Kostnadene anses å ha vært nødvendige, og oppgaven legges til grunn, jf. tvisteloven § 20-5 første ledd.
Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. A betaler til B 330.000 trehundreogtredvetusen - kroner innen 2 – to – uker etter forkynnelse av lagmannsrettens dom.
2. I sakskostnader for lagmannsretten betaler A til B 32.313 – toogtredvetusentrehundreogtretten – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelse av lagmannsrettens dom.
3. A fritas for å erstatte sakskostnader for tingretten til B.