Du er her

Ved samlivsbrudd kan ikke ektefeller, som samboere, fremme summarisk salg av felles bolig

Type avgjørelse: 
Dom
Instans: 
Frostating lagmannsrett
Dato: 
15.04.2011
Referanse: 
Sak 11-039140ASK-FROS
Prosessfullmektiger: 
Advokat Tarjei Otto Aasen mot advokat Elling Skaar
Avgjørelse: 

Anken gjelder tvangsoppløsning av sameie i eiendommen gnr 00 bnr 000 i Ålesund.
B og A ble separert 31. mai 2010. Det pågår privat skifte av fellesboet, herunder den nevnte eiendommen som har vært partenes felles bolig.
B v/advokat Elling Skaar begjærte 21. desember 2010 tvangsoppløsning av sameiet i eiendommen under henvisning til sameieloven § 15. Hun nedla påstand om at den skulle selges gjennom eiendomsmegler etter reglene om tvangssalg, og krevde dessuten sakskostnader.
A v/advokat Tarjei Aasen tok til motmæle. Han hevdet at vilkårene for tvangssalg ikke var oppfylt, blant annet fordi B angivelig hadde bundet seg til å selge eiendommen til ham for kr 2.950.000. Han nedla påstand om at begjæringen skulle avvises og krevde dekning av sakskostnader.
Sunnmøre tingrett avsa 25. januar 2011 kjennelse med slik slutning:
«1. Sameiet i eiendommen gnr. 00, bnr. 000 i Ålesund kommune oppløses ved tvangssalg og eiendommen selges gjennom medhjelpersalg.
2. Sakskostnader fastsettes ved avslutningen av tvangssalget.»
A v/advokat Aasen har anket kjennelsen til Frostating lagmannsrett og fastholdt at B har forpliktet seg til å selge eiendommen til ham for kr 2.950.000. Han viser blant annet til at partene har delt omsorg for tre barn, og far bor sammen med barna i boligen når han har dem hos seg. Oppløsning etter sameieloven § 15 kan ikke skje når det er tvist mellom partene, eller dersom innsigelser ikke « klårt er grunnlaust ». Tingrettens kjennelse er basert på uriktig rettsanvendelse. Begjæringen skulle vært « avvist », og A har nedlagt slik påstand:
«1. Begjæring om at sameiet i eiendommen gnr. 00, bnr. 000 i Ålesund kommune oppløses ved tvangssalg tas ikke til følge.
2. B dømmes til å betale sakens omkostninger med tillegg av lovens forsinkelsesrente til betaling skjer.»
B bestrider at det er inngått en avtale mellom partene og hevder at tingretten har bygget på riktig faktum. Hun har nedlagt slik påstand:
«Sunnmøre tingrett kjennelse av 25. januar 2011 i sak 10-202861TVA-SUMO stadfestes og B tilkjennes sakens kostnader. »
Saksforberedende dommer i lagmannsretten reiste spørsmål om det er korrekt å behandle saken etter sameieloven § 15, jf Rt-2006-257 flg. Partene fikk anledning til å uttale seg.
Advokat Aasen har vist til Ot.prp.nr.13 (1964-1965) side 48 . Adgangen til oppløsning av sameie uten tvangsgrunnlag er begrenset. Det kan bare skje når innsigelser « klårt er grunnlaust ».
Også tvangssalg etter ekteskapsloven § 71 tredje ledd kan bare skje der det foreligger et tvangsgrunnlag, jf. Rt-2006-257 flg.
A fastholder at begjæringen fra B « må bli å avvise ».
Advokat Skaar har påpekt at begjæringen er fremsatt etter sameieloven § 15 og ikke etter ekteskapsloven § 71. Fellesbarna bor fast hos B, og hun har måttet skaffe bolig for dem.
Saken i Rt-2006-257 flg. gjaldt direkte tvangssalg, dvs uten forutgående prosedyre. Høyesterett fremhevet forskjellen mellom sameieloven § 15 og ekteskapsloven § 71, og innfortolket samtidig et unntak i § 71 for innsigelser som « klårt er grunnlaust ».
Samboere kan ikke påberope seg ekteskapsloven § 71. Det er ikke grunn til å gi ektefeller et bedre rettsvern.
Her må det avgjørende være hvilken prosedyre som velges. Går man via § 71, kreves det at salgsretten først fastslås i kjennelse i skiftetvist, dom etc. Går man via § 15, er hovedregelen direkte tvangssalg.
A har ikke foretatt noe rettslig skritt for å få dom for sitt eget standpunkt, og han har tatt en prosessuell risiko i å vente med en stevning.
Høyesterett har ikke tatt stilling til om salg etter § 71 stenger for oppløsning etter § 15. Det er lang rettspraksis for at ektefeller, også i et ikke avsluttet skifte, kan benytte seg av § 15.

Lagmannsretten bemerker:
Sameieloven gjelder så langt ikke annet følger av « avtale eller serlege rettshøve ».
Ved separasjon kan som utgangspunkt hver av ektefellene kreve eiendeler solgt, jf ekteskapsloven § 71. Tredje ledd første punktum bestemmer:
« Skjer oppgjøret privat, kan hver av ektefellene kreve at salget skal skje gjennom namsmyndigheten etter reglene om tvangssalg så langt de passer dersom de ikke blir enige om annen salgsmåte. »
I kjennelsen inntatt i Rt-2006-257 uttalte Høyesteretts kjæremålsutvalg om en sak som gjaldt salg av ektefellers sameieting:
« Det grunnleggende vilkåret for salg etter tvangsfullbyrdelseslovens regler er det foreligger et tvangskraftig tvangsgrunnlag. Materielle innsigelser mot retten til tvangssalg skal være avklart på en betryggende måte før salget gjennomføres. Det første spørsmålet saken reiser er derfor om ekteskapsloven § 71 tredje ledd hjemler en adgang til å kreve tvangssalg uten tvangskraftig tvangsgrunnlag, eller om henvisningen til « reglene om tvangssalg » også omfatter kravet til tvangsgrunnlag...... » (avsnitt 23).
Videre heter det:
« ... Saksbehandlingen ved tvangssalg er i utgangspunktet skriftlig både i tingretten og lagmannsretten, samtidig som muligheten for overprøving er begrenset, jf. tvistemålsloven § 404. Det er riktignok adgang til å overføre tvist til søksmåls former etter tvangsfullbyrdelsesloven § 6-6, og dette gjør det mindre betenkelig å tillegge namsretten en slik kompetanse... » (avsnitt 30).
Det ble konkludert slik:
« Etter dette må ekteskapsloven § 71 tredje ledd forstås slik at henvisningen til reglene om tvangssalg også omfatter reglene om tvangsgrunnlag, slik at tvangssalg først kan begjæres når salgsretten er fastslått i kjennelse i skiftetvist, dom eller annet tvangsgrunnlag. Det må likevel innfortolkes et tilsvarende unntak som i sameieloven § 15 tredje ledd for de tilfeller der motparten ikke bestrider begjæringen eller det fremmes klart uholdbare innsigelser. Dette synes for det første å ha vært lovgivers forutsetning, jf. at departementet i Ot.prp.nr.65 (1990-1991) side 310 uttaler at forslaget til endringer i skifteloven § 52 (nå ekteskapsloven § 71) « svarer til regelen i sameieloven § 15 ». Og dernest tilsier også reelle hensyn at et slikt unntak må innfortolkes. » (avsnitt 31).
Formålet er det samme etter sameieloven § 15 og ekteskapsloven § 71: tvangssalg av det man eier sammen. Imidlertid, utgangspunktene er motsatt når det gjelder fastsettelse av tvangsgrunnlag. Den tilknytning det er mellom ektefeller og det de eier sammen, tilsier at § 71 med det særlige rettsvern som ligger i fremgangsmåten, må gå foran § 15 med den mer summariske salgsmåten, jf lex specialisprinsippet. En annen praktisering ville medføre en omgåelse og uthuling av vernet etter ekteskapsloven § 71.
Lagmannsretten konkluderer med at tingretten har begått feil i rettsanvendelsen. Begjæringen skulle vært vurdert etter ekteskapsloven § 71. Det er en saksbehandlingsfeil at dette ikke er gjort, og feilen kan ha hatt betydning for avgjørelsen om salg uten kjennelse i skiftetvist, eller dom. Tingrettens kjennelse må oppheves, og tingretten må vurdere om fortsatt behandling skal skje etter allmennprosess.
Anken har ført frem. A er innvilget fri sakførsel for tingretten og lagmannsretten. I ankesaken er det krevet dekning for 5 timers arbeid, kr 5.656,25 inkl mva. Arbeidet anses å ha vært nødvendig, og kravet tas til følge. Saken anses gebyrfri.
Avgjørelse av sakskostnadene for tingretten utstår til saken er ferdig behandlet der.
Kjennelsen er enstemmig.

Slutning:

1. Tingrettens kjennelse oppheves.
2. I sakskostnader for lagmannsretten betaler B til det offentlige/ A 5.656,25 – femtusensekshundreogfemtiseks 25/100 – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelse av lagmannsrettens kjennelse.