Du er her

Det er ikke nødvendig å påvise reelt behov for å få sameie av bolig oppløst ved tvangssalg

Type avgjørelse: 
Kjennelse
Instans: 
Hålogaland lagmannsrett
Dato: 
08.03.2013
Referanse: 
LH-2013-34475
Parter: 
Ole Marius Granberg, Andreas Granberg og Tor-Arne Granberg mot Lilly Østlyngen
Prosessfullmektiger: 
Advokat Per Digre mot advokat Ingunn Tøllefsen
Avgjørelse: 

Saken gjelder oppløsning av sameie etter sameieloven § 15.

Andreas Granberg, Tor-Arne Granberg og Ole Marius Granberg (heretter Andreas Granberg m.fl.) begjærte 11. desember 2012 oppløsning av sameie i bolighus på festet grunn på gnr. 30 bnr. 153 i Alta kommune ved salg etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven, jf. sameieloven § 15 annet ledd. Lilly Østlyngen som også er sameier, motsatte seg oppløsning ved salg etter tvangsfullbyrdelseslovens regler. Hun har akseptert at sameiet oppløses og mener derfor at saksøkerne ikke har behov for en rettslig avgjørelse av kravet.

Alta tingrett avsa 4. februar 2013 kjennelse med slik slutning:
1. Begjæringen om tvangsoppløsning av sameiet avvises.
2. Andreas Granberg, Tor-Arne Granberg og Ole Marius Granberg dømmes til innen to uker fra forkynnelse av kjennelsen å betale Lilly Østlyngen sakskostnader med 3 500 – tre tusen fem hundre – kroner. 

Andreas Granberg m.fl. har anket kjennelsen til Hålogaland lagmannsrett, og gjør i hovedsak gjeldende:

Anken gjelder tingrettens saksbehandling, bevisbedømmelse og rettsanvendelse.

Det er ikke nødvendig å dokumentere eller sannsynliggjøre noen rimelig grunn for oppløsningskravet, jf. Falkanger « Tvangsfullbyrdelsesloven » (2007) side 168.

Saksøkte ble varslet om kravet med rimelig frist uten at det fremkom kommentarer.

Det var en saksbehandlingsfeil at saksøkernes prosessfullmektig ikke fikk frist for å kommentere motpartens innsigelser i tilsvaret til tingretten.

Saksøkerene har åpenbar rettslig interesse i å få sameiet oppløst, og det kan ikke kreves at de godtgjør et reelt behov for oppløsning og tvangssalg.

Det er lagt ned slik påstand:
1. Alta tingretts kjennelse oppheves.
2. Sameiet – hjemmelen til feste i eiendommen gnr. 30 bnr. 153 i Alta kommune- tvangsoppløses ved tvangssalg.
3. Lilly Østlyngen dømmes til å betale sakens omkostninger innen 14 dager fra kjennelsens forkynnelse. 

Lilly Østlyngen gjør i hovedsak gjeldende:

Tingrettens kjennelse er riktig.

At de ankende parter etter sameieloven § 15 ikke må sannsynliggjøre noen spesielle grunner for krav om oppløsning av sameiet, innebærer ikke at tvistelovens prosessuelle krav til søksmålssituasjonen ikke gjelder.

I tillegg til de anførsler som ble gjort gjeldende for tingretten, vises til Ot.prp.nr.51 (2004-2005) side 365 hvorav fremgår at saksøkeren må ha et reelt behov for rettslig avklaring. At det foreligger en reell rettsuvisshet, vil normalt være forankret i saksøktes holdning til kravet. Saken er undergitt fri rådighet, og partene er enige om at sameiet skal oppløses. Da saken kom inn for retten, forelå det ikke uenighet om salgsmåte eller andre forhold som skapte behov for rettslig avklaring av de ankende parters rettsstilling.

Det var ingen feil knyttet til tingrettens saksbehandling.

Det er lagt ned slik påstand: 

1. Anken forkastes.
2. Lilly Østlyngen tilkjennes sakens omkostninger med kr 2.500. 

Lagmannsretten bemerker:

Etter sameieloven § 15 har en sameier rett til ensidig å kreve sameiet oppløst; ved naturaldeling når forholdene ligger til rette for det og ved salg gjennom namsmyndighetene etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven når tingen ikke kan deles uten skade, jf. annet ledd. Det kreves ikke at det påvises noen rimelig grunn for kravet, jf. Nordtveit i TfR 1992 side 732 flg.

At andre sameiere, som Østlyngen i dette tilfellet, er villige til å kjøpe eierandelen(e) til den eller de sameiere som ønsker oppløsning, er ikke til hinder for at oppløsningskrav etter sameieloven § 15 tas til følge, jf. i den forbindelse Nordtveit op.cit. side 736. Nordtveits drøftelse illustrerer for øvrig at eventuelle ønsker eller tilbud om kjøp av eierandeler som nevnt, ikke kan anses å innebære bortfall av rettslig interesse etter tvisteloven § 1-3 annet ledd, slik ankemotparten legger til grunn. For øvrig bemerkes at tvistelovens kapittel 1, herunder tvisteloven § 1-3 som Østlyngen har vist til, bare i mindre grad får direkte betydning i saker etter tvangsfullbyrdelsesloven.

Det er ikke påberopt at det foreligger « avtale eller andre særlege rettshøve » som innskrenker sameiernes rettigheter etter sameieloven, jf. sameieloven § 1. Det er gitt varsel etter sameieloven § 15 første ledd, sameiegjenstanden kan ikke deles uten skade, jf. § 15 annet ledd, og den innsigelse til oppløsningskravet som er fremsatt av ankemotparten, henvisningen til tvisteloven § 1-3 annet ledd, er klart grunnløs, jf. § 15 tredje ledd.

Kravet om oppløsning av sameiet ved salg etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven tas etter dette til følge.

De ankende parter har vunnet saken for lagmannsretten, og har i medhold av tvisteloven § 20-2 første ledd krav på full erstatning for sine sakskostnader. Tungtveiende grunner som gjør det rimelig helt eller delvis å frita Østlyngen for sakskostnadsansvaret, foreligger ikke, jf. § 20-2 tredje ledd. Sakskostnadene fastsettes til kr 11 160. Hvorav kr 6 000 inkl. mva. utgjør salær til prosessfullmektig.

Kjennelsen er enstemmig. 

Domsslutning: 

1. Sameiet i hus på og festerett til gnr. 30 bnr. 153 i Alta kommune oppløses ved salg gjennom namsmyndighetene.
2. I sakskostnader for lagmannsretten betaler Lilly Østlyngen kr 11.160 til Andreas Granberg, Tor-Arne Granberg og Ole Marius Granberg i fellesskap. Oppfyllelsesfristen er to uker fra forkynnelse av kjennelsen.